Na drodze do własnego M: umowa z deweloperem

W naszym poradnikowym cyklu radziliśmy Wam już, na co warto zwrócić uwagę wybierając okolicę, w której zechcemy zamieszkać, jak wybrać idealny lokal oraz czym kierować się przy ocenie dewelopera. Dziś czas na kolejny rozdział naszego cyklu, w którym wyjaśnimy, na co należy zwracać szczególną uwagę podczas podpisywania umowy z deweloperem.

Umowa deweloperska – dokument podpisywany przez dewelopera oraz kupującego mieszkanie – szczegółowo opisuje warunki transakcji oraz obowiązku obu stron względem siebie, dlatego też tak ważne jest upewnienie się, że nie zawiera ona żadnych niekorzystnych dla kupującego zapisów. Obowiązek jej podpisywania został wprowadzony kilka lat temu w ramach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; jest ona zawierana w postaci aktu notarialnego i stanowi później podstawę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.

Jeśli umowa deweloperska skonstruowana jest tak, iż jej zapisy są mniej korzystne dla nabywcy niż przewiduje to ustawa deweloperska, to dokument taki jest nieważny – celem ustawy było bowiem przede wszystkim właśnie wzmocnienie pozycji klienta w negocjacjach z deweloperem.

Wspomniana wyżej ustawa całkiem precyzyjnie określa, co powinno znaleźć się w takim dokumencie – dlatego przed jego podpisaniem warto upewnić się, że zawiera ona wszelkie wymagane przez prawo elementy. Warto też zaznaczyć, że wszelkie zmiany w treści umowy deweloperskiej muszą być wprowadzane za zgodą obu stron (co więcej, powinny one wynikać z treści umowy) – dotyczy to również ceny. Jeśli dopuszczalne jest jej podniesienie, w umowie mają być opisane warunki podwyżki, a klient musi znać warunki odstąpienia od niej.

Umowa deweloperska – to musi w niej być

Co zatem wedle przepisów powinno znaleźć się w prawidłowo sformułowanej umowie deweloperskiej? Oto pełna lista:

  1. Określenie/opisanie stron umowy.
  2. Data i miejsce zawarcia umowy.
  3. Cena transakcji.
  4. Szczegółowe dane nt. nieruchomości, na której budowany jest budynek wielorodzinny/dom oraz samego mieszkania/budynku (w tym m.in. powierzchnia działki, jej stan prawny, właściciel, obciążenia/służebności, jej położenie oraz istotne cechy budynku/mieszkania– w tym również informacje o pozycji mieszkania w całym budynku, układzie pomieszczeń, standardzie wykończenia).
  5. Termin przeniesienia prawa do nieruchomości, której dotyczy umowa.
  6. Szczegółowe warunki finansowe transakcji (wysokość, termin, warunki płatności). Cena musi zawierać podatek VAT, w umowie muszą być również podane informacje np. o tym, czy wliczono w nią koszty innych części lokalu, np. balkonu, pomieszczenia gospodarczego, części wspólnych). Kupujący powinien też dowiedzieć się z umowy, jakie będą orientacyjne koszty utrzymania/eksploatacji budynku.
  7. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku/domu, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Co jeszcze?

W oficjalnym poradniku dla kupujących mieszkanie wydanym przez UOKiK zaleca się również, by w umowie znalazły się informacje m.in. o mieszkaniowym rachunku powierniczym (z podaniem numeru rachunku, zasad dysponowania środkami na nim zgromadzonymi i kosztami jego prowadzenia), gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej (jeżeli deweloper oferuje ten środek ochrony), numerze pozwolenia na budowę (a także organie, który je wydał, z zaznaczeniem, czy jest ono ostateczne), terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej, wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, a także o terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego.

Podstawa do odszkodowania

Deweloper powinien również przedstawić klientowi harmonogram prac, w którym opisane będą poszczególne etapy realizacji inwestycji – jeśli zostaną one naruszone (w szczególności dotyczy to terminu oddania nieruchomości), nabywca może domagać się od niego odszkodowania. Co ważne, ustawa przyznaje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma określonego umową terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności (po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa).

Szczegółowe informacje na temat umów deweloperskich oraz przepisów dotyczących nabywania nieruchomości znaleźć można w poradniku dostępnym na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

DC Więcej o

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *