Tag: kupowanie mieszkania

Kupowanie mieszkania – 5 błędów, których nie możesz popełnić

Na naszym blogu pisaliśmy już wielokrotnie o tym, jak skomplikowanym procesem może być kupowanie mieszkania (i jak można go uprościć, korzystając ze wsparcia doświadczonego partnera, takiego jak KlubNieruchomosci.pl). W naszej pracy często mamy okazję na własne oczy zobaczyć, jakie błędy najczęściej popełniają osoby planujące nabycie własnego M – dlatego postanowiliśmy zebrać te najczęstsze i wyjaśnić, dlaczego warto ich unikać…

  1. Chęć zrobienia wszystkiego na własną rękę

key-2114044_1920Oczywiście nie wątpimy, że jest wiele osób, które bez najmniejszego problemu są w stanie w 100% podjąć wszystkie decyzje, a także załatwić wszystkie sprawy związane z zakupem mieszkania, zdobyciem i sformalizowaniem finansowania czy spełnieniem wszystkich prawnych formalności. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy za „ogarnięcie” wszystkich tych rzeczy zabiera się ktoś, kto po pierwsze nie ma szerszej wiedzy o tym, jak funkcjonuje rynek nieruchomości, po drugie zaś – nie jest w stanie wygospodarować odpowiednio dużo czasu na zajęcie się wszystkimi niezbędnymi procedurami i formalnościami. A przecież każdy, kto kupował mieszkanie, wie jak bardzo czasochłonny może być ten proces – szczególnie, jeśli chcemy kupić w dobrej lokalizacji i rozsądnej cenie. Prawdziwym wyzwaniem jest już samo wytypowanie inwestycji, a przecież później należy jeszcze negocjować umowę z deweloperem, pozyskać finansowanie itp…

Dlatego  jeśli mamy choć cień wątpliwości, czy podołamy samodzielnie wszystkim tym wyzwaniom, warto rozważyć zwrócenie się o wsparcie do fachowców – czyli np. specjalistów z KlubNieruchomosci.pl. Nasi doradcy służą wsparciem na każdym etapie kupowania mieszkania – od wybrania lokalizacji i mieszkania, przez pozyskanie najlepszej możliwej oferty, aż po finansowanie (więcej informacji znaleźć można na stronie Klubu). Co ważne, pomoc ta świadczona jest nieodpłatnie – a naprawdę może pomóc w oszczędzeniu mnóstwa czasu, pieniędzy i wysiłku.

Trudno sobie przecież wyobrazić, by przeciętny nabywca mieszkania był w stanie samodzielnie przeanalizować np. oferty kredytów hipotecznych wszystkich działających na polskim rynku banków czy zdecydować, która z nich najlepiej pasuje do jego potrzeb i specyfiki inwestycji. Podobnie może być z załatwianiem najprostszych nawet procedur urzędowych związanych z transakcją – większość z nas kupuje mieszkanie najwyżej kilka razy w życiu i właściwie za każdym razem musi na nowo poznawać wszystkie przepisy, zasady itp. Doświadczony doradca ma to wszystko „w małym palcu” – dzięki temu coś, co przeciętnemu klientowi zajęłoby pewnie kilka dni, z pewnością będzie w stanie załatwić w kilka minut.

  1. Nie dość staranne wybranie mieszkania /jego lokalizacji

Mogłoby się wydawać, że dla większości osób kupowanie mieszkania jest jedną z ważniejszych decyzji w życiu – nie dość, że wiąże się z ogromnym wydatkiem, to na dodatek w większości przypadków warunkuje, gdzie i jak spędzimy przynajmniej część naszego życia. Tym bardziej dziwi więc to, jak mało wysiłku niektórzy wkładają w wybranie odpowiedniej lokalizacji/inwestycji/konkretnego mieszkania.

Całkiem częste okazują się np. sytuacje, w której ktoś decydując się na zakup mieszkania w danej lokalizacji nie sprawdził choćby w podstawowym zakresie planów zagospodarowania przestrzennego okolicy (i później zdziwił się, gdy dosłownie pod oknem wbudowano mu trzypasmową arterię komunikacyjną). A to przecież nie jest coś, czego nie można w prosty sposób sprawdzić – choćby w urzędzie gminy.

Równie popularnym problemem jest wybranie mieszkania niepoprzedzone starannym przeanalizowaniem, czego właściwie potrzebujemy i czego oczekujemy od domu – może to dotyczyć choćby liczby i rozkładu pomieszczeń, kondygnacji, czy lokalizacji w odniesieniu do miejsca pracy, szkoły itp. Przypomnijmy, że kwestii odpowiedniego wyboru mieszkania poświęciliśmy dwa obszerne artykuły w ramach naszego poradnika dla kupujących mieszkanie – nt. wyboru okolicy oraz konkretnego mieszkania.

  1. Kierowanie się wyłącznie ceną

Popularną poradą, którą często słyszeć będą osoby planujące zakup mieszkania, jest „kup największe mieszkanie, na jakie Cię będzie stać”. W pewnym sensie oczywiście trudno się z tym nie zgodzić – w miarę upływu lat „obrastamy” w przedmioty, meble, rodziny się powiększają… nic więc dziwnego, że warto zadbać o to, byśmy mieli przestrzeń na to wszystko. Niestety, takie podejście często kończy się tym, że kupujemy mieszkanie nie najładniejsze, nie najlepiej zlokalizowane, rozplanowane czy wykończone – tylko po prostu największe. To nie do końca dobre podejście, bo owszem, metraż jest ważny – ale gwarantujemy, że w źle rozplanowanym dużym mieszkaniu może nam mieszkać się znacznie gorzej niż w nieco mniejszym, ale świetnie zaprojektowanym. Tworzenie przestronnych, ergonomicznych wnętrz jest prawdziwą sztuką, uwzględniającą różne potrzeby użytkowników, odmienne przeznaczenia różnych pomieszczeń, dopasowanie ich do pór dnia i nocy itp. I naprawdę warto na to zwrócić uwagę.

Kierowanie się wyłącznie metrażem może też sprawić, że kupimy co prawda swoje wielkie, wymarzone M… ale będzie ono zlokalizowane na peryferiach, daleko od miejsca pracy czy szkoły – i w związku z tym każdego dnia tracić będziemy cenne minuty i godziny życia w korkach. Warto się więc zastanowić – czy nie lepsze będzie jednak mieszkanie o kilka metrów kwadratowych mniejsze, ale za to świetnie położone i zlokalizowane kwadrans od centrum?

  1. Nieegzekwowanie swoich praw wobec developera

Wielu kupujących mieszkanie nie do końca rozumie – albo po prostu nie docenia – wagi umowy deweloperskiej, czyli dokumentu opisującego szczegółowo przedmiot transakcji, jej warunki oraz obowiązki obu stron. Umowa ta jest niezmiernie ważna, a jej wprowadzenie przed kilku laty znacznie wzmocniło pozycję klienta – należy o tym wiedzieć i zdawać sobie sprawę, jakie wynikają z tego korzyści.

W dokumencie tym opisana jest szczegółowo m.in. specyfikacja mieszkania, jego wszelkie cechy oraz harmonogram prac budowlanych – warto uważnie zapoznać się z wszystkimi zapisami i na bieżąco kontrolować dewelopera, sprawdzając czy wszystko przebiega zgodnie z umową. Co ważne, jakiekolwiek odstępstwa od zapisów dokumentu są podstawą do domagania się naprawienia szkody/uzupełnienia ew. braków, a także odszkodowania lub unieważnienia całej transakcji (w pewnych warunkach możliwe jest po prostu odstąpienie od umowy przez klienta).

Pamiętajmy o tym na każdym etapie – od momentu podpisania umowy, aż po jej sfinalizowanie i ostateczny odbiór mieszkania.

  1. Oszczędzanie na fachowcach

Ten problem może pojawić się na każdym etapie – od momentu wybierania dewelopera, przez odbiór mieszkania, aż po jego wykańczanie i urządzanie. Oczywiście, rozsądne oszczędzanie i cięcie zbędnych wydatków jest przejawem rozsądku, jednak w starym powiedzeniu „chytry 2 razy traci” jest całkiem sporo prawdy.

Dlatego przed zdecydowaniem się na ofertę tego, a nie innego dewelopera, warto zasięgnąć opinii jego poprzednich i aktualnych klientów – podpytać znajomych, poszukać informacji w Internecie, a nawet wybrać się na zbudowane przez niego osiedle i sprawdzić na miejscu, jak wygląda sytuacja.

Oszczędzać nie warto również w krytycznym momencie, jakim jest odbiór mieszkania. Wynajęcie specjalisty, który pomoże nam w ocenie jakości wykończenia i budowy to kwestia kilkuset złotych – wydatek ten jednak z pewnością nam się opłaci, szczególnie, jeśli ów specjalista pomoże nam w zidentyfikowaniu istotnych problemów (które w takiej sytuacji usunąć będzie musiał na swój koszt deweloper – dzięki wykryciu ich na etapie odbioru będzie nam łatwiej to wyegzekwować). Szerzej pisaliśmy na ten temat w naszym poradniku.

Oczywiście, podobnie będzie na etapie wykańczania mieszkania – jeśli nie jesteśmy w stanie większości prac wykonać samodzielnie, fachowców wybierajmy starając się znaleźć idealny kompromis pomiędzy ceną ich usług, a jakością pracy…

 

Na drodze do własnego M: odbieramy mieszkanie!

Oto ostatni odcinek naszego poradnikowego cyklu, w którym staraliśmy się pomóc Wam w wyborze mieszkania oraz radziliśmy, na co zwrócić uwagę podczas negocjowania z deweloperem i podpisywania umowy zakupu mieszkania. Dziś skupimy się na wydarzeniu niejako podsumowującym i koronującym cały skomplikowany proces stawania się właścicielem/właścicielką własnego M: formalnym odbiorze mieszkania.

Mieszkanie to zwykle jedna z najważniejszych – i największych – inwestycji w życiu, warto więc upewnić się, że kupując je nabywamy „towar” wolny od wad. Najlepszą okazją ku temu jest właśnie odbiór mieszkania od dewelopera. Oczywiście, mieszkanie objęte jest rękojmią wykonawcy i wszelkie wykryte w nim wady możemy zgłaszać przez dłuższy czas – jednak najlepszą okazją ku temu jest właśnie odbiór. Po pierwsze dlatego, że przeprowadzanie jakichkolwiek poważniejszych zmian/napraw/korekt w mieszkaniu po jego wykończeniu i urządzeniu jest zdecydowanie bardziej skomplikowane, po drugie zaś – ponieważ przed dokonaniem formalnego odbioru możemy skuteczniej wpływać na dewelopera w kwestii sprawnego usunięcia wszelkich usterek.

Jak zatem należy przygotować się do odbioru? Przede wszystkim, jeśli tylko mamy taką możliwość, warto spróbować zdobyć wsparcie fachowca – np. znajomego specjalisty-budowlańca. Jeśli nie znamy nikogo takiego, możemy rozważyć skorzystanie z usług profesjonalisty, czyli np. inspektora nadzoru budowlanego (taka usługa to zwykle koszt rzędu kilkuset złotych – jednak ta inwestycja naprawdę się opłaca).

W sytuacji, gdy z powyższych możliwości nie możemy lub nie chcemy skorzystać, warto pamiętać o kilku podstawowych zasadach oraz kilku kwestiach, którym powinniśmy poświęcić szczególną uwagę podczas odbierania mieszkania:

  • Spotkanie z deweloperem zaplanuj w ciągu dnia – tak, by oględziny przeprowadzić w świetle naturalnym (łatwiej wtedy dostrzec wszelkie mankamenty).
  • Zabierz ze sobą szczegółowy plan mieszkania, umowę zakupu oraz zestaw podstawowych narzędzi: długą poziomicę, kątownik, miarę oraz próbnik (śrubokręt umożliwiający sprawdzenie czy w gniazdkach jest napięcie elektryczne).
  • Sprawdź powierzchnię poszczególnych pomieszczeń i całego mieszkania – czy jest zgodna z planem/umową, a jeśli nie – czy odstępstwa od zapisów mieszczą się w przewidzianej przez umowę granicy błędu.
  • Sprawdź rozmieszczenie i działanie drzwi i okien – czy znajdują się dokładnie tam, gdzie przewiduje to plan (odstępstwa zdarzają się np. w przypadku drzwi wewnętrznych – co może utrudniać rozmieszczenie mebli w pokoju lub łazience), czy otwierają, zamykają i blokują się poprawnie.
  • Upewnij się, że drzwi i okna są zgodne z zapisami umowy (czy spełniają opisane tam normy dot. bezpieczeństwa, ciszy itp.).
  • Skontroluj rozmieszczenie gniazdek elektrycznych, punktów oświetleniowych i sprawdź, czy wszystkie działają poprawnie (próbnikiem lub dowolnym urządzeniem elektrycznym – np. lampką)
  • Sprawdź rozmieszczenie przyłączy wodnych/gazowych i rur, działanie kaloryferów (o ile odbiór przeprowadzany jest w sezonie grzewczym).
  • Przy pomocy poziomicy i kątownika sprawdź czy podłogi oraz ściany są równe (w przypadku podłóg dobrze sprawdza się również… lekka piłeczka), a także czy wszystkie kąty są proste.
  • Jeśli sprzedawane mieszkanie jest wykończone w jakimś stopniu, sprawdź jakość przeprowadzonych prac – zbadaj, czy kafelki są położone równo, czy ściany są odpowiednio dobrze pomalowane, czy przy kładzeniu podłogi pamiętano o pozostawieniu szczelin dylatacyjnych, czy biały montaż jest zamontowany poprawnie i działa.
  • Oprócz samego mieszkania sprawdź również zgodność z umową i jakość wykończenia pozostałych objętych umową pomieszczeń – balkonu, komórki lokatorskiej, garażu itp.

Wszystkie wykryte podczas wymienionych powyżej testów usterki i niedociągnięcia należy spisać i uwzględnić w protokole odbioru mieszkania, który powinny podpisać obie strony – nabywca i deweloper. Jeśli decydujemy się na jego podpisanie (niektórzy wolą zwlekać z tym do momentu usunięcia wszystkich problemów), należy precyzyjnie określić w nim czas, jaki deweloper ma na naprawę usterek i wszelkie korekty. Co ważne, podpisanie protokołu odbioru mieszkania (a także późniejsze potwierdzenie usunięcia usterek) oczywiście nie oznacza, że nie będziemy mogli domagać się usunięcia innych wad czy problemów, które odkryjemy później, podczas wykańczania i eksploatacji mieszkania – to gwarantuje nam rękojmia wykonawcy.

Polecamy również poprzednie części naszego cyklu:

Na drodze do własnego M: jak wybrać inwestycję?

Na drodze do własnego M: wybieramy lokal

Na drodze do własnego M: jak sprawdzić dewelopera?

Na drodze do własnego M: umowa z deweloperem

Na drodze do własnego M: umowa z deweloperem

W naszym poradnikowym cyklu radziliśmy Wam już, na co warto zwrócić uwagę wybierając okolicę, w której zechcemy zamieszkać, jak wybrać idealny lokal oraz czym kierować się przy ocenie dewelopera. Dziś czas na kolejny rozdział naszego cyklu, w którym wyjaśnimy, na co należy zwracać szczególną uwagę podczas podpisywania umowy z deweloperem.

Umowa deweloperska – dokument podpisywany przez dewelopera oraz kupującego mieszkanie – szczegółowo opisuje warunki transakcji oraz obowiązku obu stron względem siebie, dlatego też tak ważne jest upewnienie się, że nie zawiera ona żadnych niekorzystnych dla kupującego zapisów. Obowiązek jej podpisywania został wprowadzony kilka lat temu w ramach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; jest ona zawierana w postaci aktu notarialnego i stanowi później podstawę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.

Jeśli umowa deweloperska skonstruowana jest tak, iż jej zapisy są mniej korzystne dla nabywcy niż przewiduje to ustawa deweloperska, to dokument taki jest nieważny – celem ustawy było bowiem przede wszystkim właśnie wzmocnienie pozycji klienta w negocjacjach z deweloperem.

Wspomniana wyżej ustawa całkiem precyzyjnie określa, co powinno znaleźć się w takim dokumencie – dlatego przed jego podpisaniem warto upewnić się, że zawiera ona wszelkie wymagane przez prawo elementy. Warto też zaznaczyć, że wszelkie zmiany w treści umowy deweloperskiej muszą być wprowadzane za zgodą obu stron (co więcej, powinny one wynikać z treści umowy) – dotyczy to również ceny. Jeśli dopuszczalne jest jej podniesienie, w umowie mają być opisane warunki podwyżki, a klient musi znać warunki odstąpienia od niej.

Umowa deweloperska – to musi w niej być

Co zatem wedle przepisów powinno znaleźć się w prawidłowo sformułowanej umowie deweloperskiej? Oto pełna lista:

  1. Określenie/opisanie stron umowy.
  2. Data i miejsce zawarcia umowy.
  3. Cena transakcji.
  4. Szczegółowe dane nt. nieruchomości, na której budowany jest budynek wielorodzinny/dom oraz samego mieszkania/budynku (w tym m.in. powierzchnia działki, jej stan prawny, właściciel, obciążenia/służebności, jej położenie oraz istotne cechy budynku/mieszkania– w tym również informacje o pozycji mieszkania w całym budynku, układzie pomieszczeń, standardzie wykończenia).
  5. Termin przeniesienia prawa do nieruchomości, której dotyczy umowa.
  6. Szczegółowe warunki finansowe transakcji (wysokość, termin, warunki płatności). Cena musi zawierać podatek VAT, w umowie muszą być również podane informacje np. o tym, czy wliczono w nią koszty innych części lokalu, np. balkonu, pomieszczenia gospodarczego, części wspólnych). Kupujący powinien też dowiedzieć się z umowy, jakie będą orientacyjne koszty utrzymania/eksploatacji budynku.
  7. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku/domu, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Co jeszcze?

W oficjalnym poradniku dla kupujących mieszkanie wydanym przez UOKiK zaleca się również, by w umowie znalazły się informacje m.in. o mieszkaniowym rachunku powierniczym (z podaniem numeru rachunku, zasad dysponowania środkami na nim zgromadzonymi i kosztami jego prowadzenia), gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej (jeżeli deweloper oferuje ten środek ochrony), numerze pozwolenia na budowę (a także organie, który je wydał, z zaznaczeniem, czy jest ono ostateczne), terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej, wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, a także o terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego.

Podstawa do odszkodowania

Deweloper powinien również przedstawić klientowi harmonogram prac, w którym opisane będą poszczególne etapy realizacji inwestycji – jeśli zostaną one naruszone (w szczególności dotyczy to terminu oddania nieruchomości), nabywca może domagać się od niego odszkodowania. Co ważne, ustawa przyznaje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma określonego umową terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności (po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa).

Szczegółowe informacje na temat umów deweloperskich oraz przepisów dotyczących nabywania nieruchomości znaleźć można w poradniku dostępnym na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.