Tag: na drodze do własnego m

Kupowanie mieszkania – 5 błędów, których nie możesz popełnić

Na naszym blogu pisaliśmy już wielokrotnie o tym, jak skomplikowanym procesem może być kupowanie mieszkania (i jak można go uprościć, korzystając ze wsparcia doświadczonego partnera, takiego jak KlubNieruchomosci.pl). W naszej pracy często mamy okazję na własne oczy zobaczyć, jakie błędy najczęściej popełniają osoby planujące nabycie własnego M – dlatego postanowiliśmy zebrać te najczęstsze i wyjaśnić, dlaczego warto ich unikać…

  1. Chęć zrobienia wszystkiego na własną rękę

key-2114044_1920Oczywiście nie wątpimy, że jest wiele osób, które bez najmniejszego problemu są w stanie w 100% podjąć wszystkie decyzje, a także załatwić wszystkie sprawy związane z zakupem mieszkania, zdobyciem i sformalizowaniem finansowania czy spełnieniem wszystkich prawnych formalności. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy za „ogarnięcie” wszystkich tych rzeczy zabiera się ktoś, kto po pierwsze nie ma szerszej wiedzy o tym, jak funkcjonuje rynek nieruchomości, po drugie zaś – nie jest w stanie wygospodarować odpowiednio dużo czasu na zajęcie się wszystkimi niezbędnymi procedurami i formalnościami. A przecież każdy, kto kupował mieszkanie, wie jak bardzo czasochłonny może być ten proces – szczególnie, jeśli chcemy kupić w dobrej lokalizacji i rozsądnej cenie. Prawdziwym wyzwaniem jest już samo wytypowanie inwestycji, a przecież później należy jeszcze negocjować umowę z deweloperem, pozyskać finansowanie itp…

Dlatego  jeśli mamy choć cień wątpliwości, czy podołamy samodzielnie wszystkim tym wyzwaniom, warto rozważyć zwrócenie się o wsparcie do fachowców – czyli np. specjalistów z KlubNieruchomosci.pl. Nasi doradcy służą wsparciem na każdym etapie kupowania mieszkania – od wybrania lokalizacji i mieszkania, przez pozyskanie najlepszej możliwej oferty, aż po finansowanie (więcej informacji znaleźć można na stronie Klubu). Co ważne, pomoc ta świadczona jest nieodpłatnie – a naprawdę może pomóc w oszczędzeniu mnóstwa czasu, pieniędzy i wysiłku.

Trudno sobie przecież wyobrazić, by przeciętny nabywca mieszkania był w stanie samodzielnie przeanalizować np. oferty kredytów hipotecznych wszystkich działających na polskim rynku banków czy zdecydować, która z nich najlepiej pasuje do jego potrzeb i specyfiki inwestycji. Podobnie może być z załatwianiem najprostszych nawet procedur urzędowych związanych z transakcją – większość z nas kupuje mieszkanie najwyżej kilka razy w życiu i właściwie za każdym razem musi na nowo poznawać wszystkie przepisy, zasady itp. Doświadczony doradca ma to wszystko „w małym palcu” – dzięki temu coś, co przeciętnemu klientowi zajęłoby pewnie kilka dni, z pewnością będzie w stanie załatwić w kilka minut.

  1. Nie dość staranne wybranie mieszkania /jego lokalizacji

Mogłoby się wydawać, że dla większości osób kupowanie mieszkania jest jedną z ważniejszych decyzji w życiu – nie dość, że wiąże się z ogromnym wydatkiem, to na dodatek w większości przypadków warunkuje, gdzie i jak spędzimy przynajmniej część naszego życia. Tym bardziej dziwi więc to, jak mało wysiłku niektórzy wkładają w wybranie odpowiedniej lokalizacji/inwestycji/konkretnego mieszkania.

Całkiem częste okazują się np. sytuacje, w której ktoś decydując się na zakup mieszkania w danej lokalizacji nie sprawdził choćby w podstawowym zakresie planów zagospodarowania przestrzennego okolicy (i później zdziwił się, gdy dosłownie pod oknem wbudowano mu trzypasmową arterię komunikacyjną). A to przecież nie jest coś, czego nie można w prosty sposób sprawdzić – choćby w urzędzie gminy.

Równie popularnym problemem jest wybranie mieszkania niepoprzedzone starannym przeanalizowaniem, czego właściwie potrzebujemy i czego oczekujemy od domu – może to dotyczyć choćby liczby i rozkładu pomieszczeń, kondygnacji, czy lokalizacji w odniesieniu do miejsca pracy, szkoły itp. Przypomnijmy, że kwestii odpowiedniego wyboru mieszkania poświęciliśmy dwa obszerne artykuły w ramach naszego poradnika dla kupujących mieszkanie – nt. wyboru okolicy oraz konkretnego mieszkania.

  1. Kierowanie się wyłącznie ceną

Popularną poradą, którą często słyszeć będą osoby planujące zakup mieszkania, jest „kup największe mieszkanie, na jakie Cię będzie stać”. W pewnym sensie oczywiście trudno się z tym nie zgodzić – w miarę upływu lat „obrastamy” w przedmioty, meble, rodziny się powiększają… nic więc dziwnego, że warto zadbać o to, byśmy mieli przestrzeń na to wszystko. Niestety, takie podejście często kończy się tym, że kupujemy mieszkanie nie najładniejsze, nie najlepiej zlokalizowane, rozplanowane czy wykończone – tylko po prostu największe. To nie do końca dobre podejście, bo owszem, metraż jest ważny – ale gwarantujemy, że w źle rozplanowanym dużym mieszkaniu może nam mieszkać się znacznie gorzej niż w nieco mniejszym, ale świetnie zaprojektowanym. Tworzenie przestronnych, ergonomicznych wnętrz jest prawdziwą sztuką, uwzględniającą różne potrzeby użytkowników, odmienne przeznaczenia różnych pomieszczeń, dopasowanie ich do pór dnia i nocy itp. I naprawdę warto na to zwrócić uwagę.

Kierowanie się wyłącznie metrażem może też sprawić, że kupimy co prawda swoje wielkie, wymarzone M… ale będzie ono zlokalizowane na peryferiach, daleko od miejsca pracy czy szkoły – i w związku z tym każdego dnia tracić będziemy cenne minuty i godziny życia w korkach. Warto się więc zastanowić – czy nie lepsze będzie jednak mieszkanie o kilka metrów kwadratowych mniejsze, ale za to świetnie położone i zlokalizowane kwadrans od centrum?

  1. Nieegzekwowanie swoich praw wobec developera

Wielu kupujących mieszkanie nie do końca rozumie – albo po prostu nie docenia – wagi umowy deweloperskiej, czyli dokumentu opisującego szczegółowo przedmiot transakcji, jej warunki oraz obowiązki obu stron. Umowa ta jest niezmiernie ważna, a jej wprowadzenie przed kilku laty znacznie wzmocniło pozycję klienta – należy o tym wiedzieć i zdawać sobie sprawę, jakie wynikają z tego korzyści.

W dokumencie tym opisana jest szczegółowo m.in. specyfikacja mieszkania, jego wszelkie cechy oraz harmonogram prac budowlanych – warto uważnie zapoznać się z wszystkimi zapisami i na bieżąco kontrolować dewelopera, sprawdzając czy wszystko przebiega zgodnie z umową. Co ważne, jakiekolwiek odstępstwa od zapisów dokumentu są podstawą do domagania się naprawienia szkody/uzupełnienia ew. braków, a także odszkodowania lub unieważnienia całej transakcji (w pewnych warunkach możliwe jest po prostu odstąpienie od umowy przez klienta).

Pamiętajmy o tym na każdym etapie – od momentu podpisania umowy, aż po jej sfinalizowanie i ostateczny odbiór mieszkania.

  1. Oszczędzanie na fachowcach

Ten problem może pojawić się na każdym etapie – od momentu wybierania dewelopera, przez odbiór mieszkania, aż po jego wykańczanie i urządzanie. Oczywiście, rozsądne oszczędzanie i cięcie zbędnych wydatków jest przejawem rozsądku, jednak w starym powiedzeniu „chytry 2 razy traci” jest całkiem sporo prawdy.

Dlatego przed zdecydowaniem się na ofertę tego, a nie innego dewelopera, warto zasięgnąć opinii jego poprzednich i aktualnych klientów – podpytać znajomych, poszukać informacji w Internecie, a nawet wybrać się na zbudowane przez niego osiedle i sprawdzić na miejscu, jak wygląda sytuacja.

Oszczędzać nie warto również w krytycznym momencie, jakim jest odbiór mieszkania. Wynajęcie specjalisty, który pomoże nam w ocenie jakości wykończenia i budowy to kwestia kilkuset złotych – wydatek ten jednak z pewnością nam się opłaci, szczególnie, jeśli ów specjalista pomoże nam w zidentyfikowaniu istotnych problemów (które w takiej sytuacji usunąć będzie musiał na swój koszt deweloper – dzięki wykryciu ich na etapie odbioru będzie nam łatwiej to wyegzekwować). Szerzej pisaliśmy na ten temat w naszym poradniku.

Oczywiście, podobnie będzie na etapie wykańczania mieszkania – jeśli nie jesteśmy w stanie większości prac wykonać samodzielnie, fachowców wybierajmy starając się znaleźć idealny kompromis pomiędzy ceną ich usług, a jakością pracy…

 

Na drodze do własnego M: odbieramy mieszkanie!

Oto ostatni odcinek naszego poradnikowego cyklu, w którym staraliśmy się pomóc Wam w wyborze mieszkania oraz radziliśmy, na co zwrócić uwagę podczas negocjowania z deweloperem i podpisywania umowy zakupu mieszkania. Dziś skupimy się na wydarzeniu niejako podsumowującym i koronującym cały skomplikowany proces stawania się właścicielem/właścicielką własnego M: formalnym odbiorze mieszkania.

Mieszkanie to zwykle jedna z najważniejszych – i największych – inwestycji w życiu, warto więc upewnić się, że kupując je nabywamy „towar” wolny od wad. Najlepszą okazją ku temu jest właśnie odbiór mieszkania od dewelopera. Oczywiście, mieszkanie objęte jest rękojmią wykonawcy i wszelkie wykryte w nim wady możemy zgłaszać przez dłuższy czas – jednak najlepszą okazją ku temu jest właśnie odbiór. Po pierwsze dlatego, że przeprowadzanie jakichkolwiek poważniejszych zmian/napraw/korekt w mieszkaniu po jego wykończeniu i urządzeniu jest zdecydowanie bardziej skomplikowane, po drugie zaś – ponieważ przed dokonaniem formalnego odbioru możemy skuteczniej wpływać na dewelopera w kwestii sprawnego usunięcia wszelkich usterek.

Jak zatem należy przygotować się do odbioru? Przede wszystkim, jeśli tylko mamy taką możliwość, warto spróbować zdobyć wsparcie fachowca – np. znajomego specjalisty-budowlańca. Jeśli nie znamy nikogo takiego, możemy rozważyć skorzystanie z usług profesjonalisty, czyli np. inspektora nadzoru budowlanego (taka usługa to zwykle koszt rzędu kilkuset złotych – jednak ta inwestycja naprawdę się opłaca).

W sytuacji, gdy z powyższych możliwości nie możemy lub nie chcemy skorzystać, warto pamiętać o kilku podstawowych zasadach oraz kilku kwestiach, którym powinniśmy poświęcić szczególną uwagę podczas odbierania mieszkania:

  • Spotkanie z deweloperem zaplanuj w ciągu dnia – tak, by oględziny przeprowadzić w świetle naturalnym (łatwiej wtedy dostrzec wszelkie mankamenty).
  • Zabierz ze sobą szczegółowy plan mieszkania, umowę zakupu oraz zestaw podstawowych narzędzi: długą poziomicę, kątownik, miarę oraz próbnik (śrubokręt umożliwiający sprawdzenie czy w gniazdkach jest napięcie elektryczne).
  • Sprawdź powierzchnię poszczególnych pomieszczeń i całego mieszkania – czy jest zgodna z planem/umową, a jeśli nie – czy odstępstwa od zapisów mieszczą się w przewidzianej przez umowę granicy błędu.
  • Sprawdź rozmieszczenie i działanie drzwi i okien – czy znajdują się dokładnie tam, gdzie przewiduje to plan (odstępstwa zdarzają się np. w przypadku drzwi wewnętrznych – co może utrudniać rozmieszczenie mebli w pokoju lub łazience), czy otwierają, zamykają i blokują się poprawnie.
  • Upewnij się, że drzwi i okna są zgodne z zapisami umowy (czy spełniają opisane tam normy dot. bezpieczeństwa, ciszy itp.).
  • Skontroluj rozmieszczenie gniazdek elektrycznych, punktów oświetleniowych i sprawdź, czy wszystkie działają poprawnie (próbnikiem lub dowolnym urządzeniem elektrycznym – np. lampką)
  • Sprawdź rozmieszczenie przyłączy wodnych/gazowych i rur, działanie kaloryferów (o ile odbiór przeprowadzany jest w sezonie grzewczym).
  • Przy pomocy poziomicy i kątownika sprawdź czy podłogi oraz ściany są równe (w przypadku podłóg dobrze sprawdza się również… lekka piłeczka), a także czy wszystkie kąty są proste.
  • Jeśli sprzedawane mieszkanie jest wykończone w jakimś stopniu, sprawdź jakość przeprowadzonych prac – zbadaj, czy kafelki są położone równo, czy ściany są odpowiednio dobrze pomalowane, czy przy kładzeniu podłogi pamiętano o pozostawieniu szczelin dylatacyjnych, czy biały montaż jest zamontowany poprawnie i działa.
  • Oprócz samego mieszkania sprawdź również zgodność z umową i jakość wykończenia pozostałych objętych umową pomieszczeń – balkonu, komórki lokatorskiej, garażu itp.

Wszystkie wykryte podczas wymienionych powyżej testów usterki i niedociągnięcia należy spisać i uwzględnić w protokole odbioru mieszkania, który powinny podpisać obie strony – nabywca i deweloper. Jeśli decydujemy się na jego podpisanie (niektórzy wolą zwlekać z tym do momentu usunięcia wszystkich problemów), należy precyzyjnie określić w nim czas, jaki deweloper ma na naprawę usterek i wszelkie korekty. Co ważne, podpisanie protokołu odbioru mieszkania (a także późniejsze potwierdzenie usunięcia usterek) oczywiście nie oznacza, że nie będziemy mogli domagać się usunięcia innych wad czy problemów, które odkryjemy później, podczas wykańczania i eksploatacji mieszkania – to gwarantuje nam rękojmia wykonawcy.

Polecamy również poprzednie części naszego cyklu:

Na drodze do własnego M: jak wybrać inwestycję?

Na drodze do własnego M: wybieramy lokal

Na drodze do własnego M: jak sprawdzić dewelopera?

Na drodze do własnego M: umowa z deweloperem

Na drodze do własnego M: umowa z deweloperem

W naszym poradnikowym cyklu radziliśmy Wam już, na co warto zwrócić uwagę wybierając okolicę, w której zechcemy zamieszkać, jak wybrać idealny lokal oraz czym kierować się przy ocenie dewelopera. Dziś czas na kolejny rozdział naszego cyklu, w którym wyjaśnimy, na co należy zwracać szczególną uwagę podczas podpisywania umowy z deweloperem.

Umowa deweloperska – dokument podpisywany przez dewelopera oraz kupującego mieszkanie – szczegółowo opisuje warunki transakcji oraz obowiązku obu stron względem siebie, dlatego też tak ważne jest upewnienie się, że nie zawiera ona żadnych niekorzystnych dla kupującego zapisów. Obowiązek jej podpisywania został wprowadzony kilka lat temu w ramach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; jest ona zawierana w postaci aktu notarialnego i stanowi później podstawę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.

Jeśli umowa deweloperska skonstruowana jest tak, iż jej zapisy są mniej korzystne dla nabywcy niż przewiduje to ustawa deweloperska, to dokument taki jest nieważny – celem ustawy było bowiem przede wszystkim właśnie wzmocnienie pozycji klienta w negocjacjach z deweloperem.

Wspomniana wyżej ustawa całkiem precyzyjnie określa, co powinno znaleźć się w takim dokumencie – dlatego przed jego podpisaniem warto upewnić się, że zawiera ona wszelkie wymagane przez prawo elementy. Warto też zaznaczyć, że wszelkie zmiany w treści umowy deweloperskiej muszą być wprowadzane za zgodą obu stron (co więcej, powinny one wynikać z treści umowy) – dotyczy to również ceny. Jeśli dopuszczalne jest jej podniesienie, w umowie mają być opisane warunki podwyżki, a klient musi znać warunki odstąpienia od niej.

Umowa deweloperska – to musi w niej być

Co zatem wedle przepisów powinno znaleźć się w prawidłowo sformułowanej umowie deweloperskiej? Oto pełna lista:

  1. Określenie/opisanie stron umowy.
  2. Data i miejsce zawarcia umowy.
  3. Cena transakcji.
  4. Szczegółowe dane nt. nieruchomości, na której budowany jest budynek wielorodzinny/dom oraz samego mieszkania/budynku (w tym m.in. powierzchnia działki, jej stan prawny, właściciel, obciążenia/służebności, jej położenie oraz istotne cechy budynku/mieszkania– w tym również informacje o pozycji mieszkania w całym budynku, układzie pomieszczeń, standardzie wykończenia).
  5. Termin przeniesienia prawa do nieruchomości, której dotyczy umowa.
  6. Szczegółowe warunki finansowe transakcji (wysokość, termin, warunki płatności). Cena musi zawierać podatek VAT, w umowie muszą być również podane informacje np. o tym, czy wliczono w nią koszty innych części lokalu, np. balkonu, pomieszczenia gospodarczego, części wspólnych). Kupujący powinien też dowiedzieć się z umowy, jakie będą orientacyjne koszty utrzymania/eksploatacji budynku.
  7. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku/domu, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Co jeszcze?

W oficjalnym poradniku dla kupujących mieszkanie wydanym przez UOKiK zaleca się również, by w umowie znalazły się informacje m.in. o mieszkaniowym rachunku powierniczym (z podaniem numeru rachunku, zasad dysponowania środkami na nim zgromadzonymi i kosztami jego prowadzenia), gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej (jeżeli deweloper oferuje ten środek ochrony), numerze pozwolenia na budowę (a także organie, który je wydał, z zaznaczeniem, czy jest ono ostateczne), terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej, wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, a także o terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego.

Podstawa do odszkodowania

Deweloper powinien również przedstawić klientowi harmonogram prac, w którym opisane będą poszczególne etapy realizacji inwestycji – jeśli zostaną one naruszone (w szczególności dotyczy to terminu oddania nieruchomości), nabywca może domagać się od niego odszkodowania. Co ważne, ustawa przyznaje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma określonego umową terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności (po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa).

Szczegółowe informacje na temat umów deweloperskich oraz przepisów dotyczących nabywania nieruchomości znaleźć można w poradniku dostępnym na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Na drodze do własnego M: jak sprawdzić dewelopera?

Czas na kolejny etap drogi do własnego mieszkania, opisywanej w naszym poradniku – poprzednio radziliśmy, czym kierować się przy wyborze okolicy, w której zechcemy zamieszkać oraz jak wybrać idealny lokal. Dziś zajmiemy się czymś równie istotnym – kryteriami, jakimi należy kierować się przy ocenie dewelopera.

Na początku należy zaznaczyć, że obecnie sytuacja osób planujących zakup mieszkania jest znacznie lepsza niż jeszcze przed kilku laty – od 2012 r. prawo nakłada bowiem na deweloperów obowiązek stworzenia i udostępnienia każdej osobie zainteresowanej kupieniem mieszkania tzw. prospektu informacyjnego danej inwestycji.

W takim dokumencie zebrane są wszelkie informacje, mające z zasady być pomocne właśnie przy ocenie inwestycji oraz samego dewelopera – prospekt zawiera m.in. szczegółowe dane o firmie budującej daną nieruchomość, historię jej dokonań i doświadczeń, komplet danych o inwestycji (dane gruntu, budynku, informacje o obciążeniach/hipotece), pozwolenie na budowę oraz jej harmonogram, informację o tym, w jakim terminie dokonane zostanie przeniesienie prawa własności nieruchomości, opis warunków, na których dokonana może być ew. waloryzacja ceny nieruchomości (co może się zdarzyć przy dłuższych inwestycjach), warunkach odstąpienia od umowy, a także – co nie mniej ważne – planach dotyczących zagospodarowania bezpośrednich okolic powstającego budynku.

Wszystkie powyższe informacje tworzą tzw. część ogólną prospektu, dotyczącą wszystkich kupujących – druga część, indywidualna, opisuje szczegółowo konkretną nieruchomość będącą przedmiotem transakcji. Wyszczególniona będzie w niej m.in. cena za 1 m2, liczba kondygnacji, informacje o standardzie wykończenia, dostępnych mediach itp.

Podstawa do reklamacji

Zawartość prospektu ma dla kupującego mieszkanie kluczowe znacznie – nie tylko dlatego, że pozwala na wiarygodne ocenienie kondycji dewelopera, stanu budowy czy przyszłego sąsiedztwa (warto zaznaczyć, że deweloperzy zobowiązani są do rzetelnego przygotowania tego dokumentu – w przeciwnym razie przewidziano odpowiednie kary dyscyplinujące), ale również dlatego, iż sam prospekt traktowany jest jako integralna część umowy deweloperskiej i wszelkie odstępstwa od niego są podstawą do renegocjowania czy nawet odstąpienia od niej.

Dodajmy, że prospekt może być modyfikowany przez dewelopera już po przekazaniu go klientowi – ale zmiany w umowie deweloperskiej wynikające z tych modyfikacji mogą być wprowadzane tylko pod warunkiem, że zgodzi się na nie ów klient.

Co jeszcze?

O czym jeszcze warto pamiętać przed zdecydowaniem się na ofertę tego, a nie innego dewelopera? Dobrze będzie np. sprawdzić, czy wobec danej firmy nie toczy się lub nie toczyło się w ostatnim czasie postępowanie sądowe (np. zainicjowane przez niezadowolonych klientów lub kontrahentów) lub egzekucyjne (takich informacji szukać można w Krajowym Rejestrze Sądowym, dostępny w odpowiednim wydziale Sądu Rejonowego). Dobrym źródłem przydatnych informacji może być również rejestr dłużników (np. KRD.pl) oraz sprawozdania finansowe danej firmy.

Co ze spółdzielnią?

Warto również odnotować, że prospektu nie muszą przygotowywać i udostępniać spółdzielnie budujące mieszkania na rzecz swoich członków – jeśli więc jesteśmy zdecydowani na zakup mieszkania od spółdzielni, warto przede wszystkim samodzielnie prześledzić historię jej inwestycji (zwykle spółdzielnie udostępniają niezbędne dokumenty) i zasięgnąć opinii u osób, które wcześniej skorzystały z jej oferty. Jest to o tyle istotne, że w przypadku budownictwa spółdzielczego rozliczenie kosztów następuje kilka miesięcy po zakończeniu budowy – to wtedy de facto klienci poznają ostateczną cenę mieszkania. Warto więc sprawdzić, jak sytuacja wyglądała w przypadku poprzednich inwestycji – czy i ile klienci musieli dopłacać do ustalonej pierwotnie kwoty.

Posłuchaj innych!

Oczywiście, ogromne znaczenie dla naszej decyzji powinny mieć również opinie innych klientów, czyli osób, które już wcześniej skorzystały z usług danego dewelopera czy spółdzielni. Można w tym celu zerknąć do Internetu, warto jednak pamiętać, że nie jest to idealne źródło informacji – praktyka pokazuje bowiem, że w sieci znajdziemy przede wszystkim głosy klientów niezadowolonych (ci, którzy są zadowoleni, zwykle nie mają powodu i motywacji, by wypisywać na forach peany na cześć dewelopera). Lepszym rozwiązaniem w tej sytuacji wydaje się np. poszukanie wśród znajomych (lub znajomych naszych znajomych) osób, które kupiły mieszkanie u danego dewelopera i wypytanie ich o wrażenia, spostrzeżenia i sugestie…

Efektem wszystkich opisanych powyżej działań powinno być zdobycie całkiem szczegółowego i przydatnego przy podejmowaniu ostatecznej decyzji zbioru informacji o wiarygodności danego dewelopera/spółdzielni oraz samej inwestycji. Jeśli mimo tego wciąż będziemy mieli wątpliwości , warto zwrócić się z nimi do profesjonalnego doradcy – nasi pracownicy chętnie odpowiedzą na wszelkie pytania dotyczące deweloperów, których oferty znaleźć można w Klubie Nieruchomości. Niezbędne dane kontaktowe znajdziecie na stronie KlubNieruchomosci.pl.

Na drodze do własnego M: wybieramy lokal

Oto kolejny tekst z naszego poradnikowego cyklu, którego zadaniem jest dostarczenie Wam porad i wskazówek ułatwiających wybranie, kupienie i urządzenie wymarzonego mieszkania. W poprzednim odcinku skupiliśmy się na tym, gdzie warto szukać mieszkania (na co zwrócić uwagę wybierając lokalizację, dzielnicę itp.) – dziś zajmiemy się tym, co warto wziąć pod uwagę decydując się na konkretny lokal.

Skoro już wiemy, mniej więcej, gdzie chcielibyśmy zamieszkać (zajmowaliśmy się tym w pierwszej części naszego cyklu), przechodzimy do kolejnego etapu poszukiwania wymarzonego M – czyli szukania idealnie pasującego do potrzeb naszej rodziny, stylu życia i planów na przyszłość.

Po pierwsze: powierzchnia

homes-for-sale-326991_1920Oczywiście, kwestią absolutnie podstawową jest metraż mieszkania. Będzie on kompromisem pomiędzy „planem maksimum” (większość z nas wychodzi wszak z założenia, że „przestrzeni nigdy za wiele”), a naszymi możliwościami finansowymi – przy czym w grę wchodzi tu zarówno maksymalna kwota, jaką jesteśmy w stanie wydać na zakup mieszkania, jak i rozłożone na lata czy nawet dekady koszty utrzymania.

Trudno tu oczywiście wskazać jedną optymalną dla każdej rodziny wielkość mieszkania – warto jednak wspomnieć, że wedle danych Eurostatu na przeciętnego Polaka przypada ok. 25 m.kw. mieszkania. I choć wartość ta wydaje się całkiem duża, to wbrew pozorom, na tle Europy wypadamy co najwyżej średnio (w Niemczech jest to ponad 43 m.kw., a w Dani – 53). Gorzej niż w Polsce jest np. na Łotwie czy w Rumunii (odpowiednio, 17 i 15 m.kw).

Oczywiście, dopasowanie się do najwyższych europejskich średnich przy wyborze mieszkania może być mało realne i bardzo kosztowne (mieszkanie dla czteroosobowej rodziny musiałoby mieć powierzchnię powyżej 200 m.kw. – takich lokali nie ma wiele na rynku i są bardzo drogie), jednak warto mieć powyższe dane na uwadze choćby dlatego, że pozwalają dość precyzyjnie oszacować minimalną powierzchnię mieszkania, która przypadać powinna na jednego domownika…

Dodajmy, że korzystając z wyszukiwarki na KlubNieruchomosci.pl możecie prezycyjnie określić żądaną powierzchnię mieszkania czy liczbę pomieszczeń – w ten sposób ograniczycie listę wyników wyszukiwania tylko do mieszkań idealnie pasujących do Waszych potrzeb.

Po drugie: układ pomieszczeń

Concept family: Happy young family in the new apartment dream and plan interior

Powierzchnia to rzecz jasna nie wszystko – kluczową kwestią jest również odpowiednie jej rozplanowanie i zagospodarowanie. Tu również trudno o „złoty środek”, czyli jedną regułę, którą można by zastosować do wszystkich poszukujących mieszkania, bo każdy ma przecież nieco inne potrzeby, oczekiwania i upodobania. Warto jednak na etapie wybierania konkretnego lokalu zadać sobie kilka kluczowych pytań – m.in. czy odpowiada nam kuchnia połączona z salonem, czy potrzebujemy jednej czy wielu łazienek, czy potrzebny będzie jeden pokój dziecięcy (czy więcej? czy planujemy powiększanie się rodziny?), czy jeden z pokoi powinien zostać przeznaczony na gabinet/pokój do pracy, czy niezbędna jest nam jadalnia/garderoba/spiżarnia?

Oczywiście, znalezienie mieszkania, które będzie od razu idealnie dopasowane do naszych specyficznych potrzeb może być problemem – dlatego warto już na etapie wczesnych rozmów z deweloperem zorientować się, jakie mamy możliwości np. w kwestii przebudowy lokalu czy zmiany układu pomieszczeń.

Po trzecie: mieszkanie w dobrym świetle

Natury nie oszukamy: jesteśmy istotami dziennymi i światło słoneczne ma istotny wpływ na nasze funkcjonowanie, dlatego warto zwrócić uwagę, by nasze mieszkanie było odpowiednio nasłonecznione. Jest kilka podstawowych zasad, którymi warto kierować się dobierając położenie lokalu. Idealnie jest na przykład, jeśli okna sypialni zlokalizowane są po wschodniej stronie – rano będzie to sprzyjało budzeniu się i wstawaniu, a po południu słońce nie będzie przeszkadzało w zaśnięciu (szczególnie w wiosenne i letnie wieczory). Idealnie byłoby też, gdyby pomieszczenia, w których spędzamy dużo czasu – salon, pokój dzienny, gabinet – zlokalizowane były po stronie południowo-zachodniej, po której mamy zwykle najwięcej słońca. Kuchnia z kolei może znajdować się po stronie północnej (tam słońce nie jest bowiem aż tak potrzebne).

Warto dodać, że jeszcze kilkadziesiąt czy kilkanaście lat temu znalezienie lokalu zaplanowanego w oparciu o powyższe zasady graniczyło z cudem – jednak obecnie deweloperzy kładą duży nacisk na to, by mieszkania były odpowiednio zorientowane w przestrzeni.

Po czwarte: kondygnacja i widok z okna

Oto kolejna bardzo ważna cecha mieszkania… o której często zapominamy wybierając mieszkanie. To, na którym piętrze znajdować się będzie nasz lokal, ma bardzo duże znaczenie. Jeśli członkiem naszej rodziny jest osoba starsza, która ma trudności z poruszaniem się, raczej zrezygnujmy z mieszkania na wyższej kondygnacji, szczególnie jeśli w budynku nie ma windy. To samo dotyczyć może rodzin z małymi dziećmi (lub potomstwem w planach/w drodze) – o ile w budynku nie ma komórki lokatorskiej czy wózkowni, każdorazowe znoszenie wózka przez kilka pierwszych lat życia dziecka może być poważną uciążliwością.

Warto też zwrócić uwagę na plany mieszkań położonych na najwyższych piętrach – w wielu nowych budynkach deweloperzy oferują mieszkania na poddaszu, które mają, oczywiście, ogromny urok, ale jednocześnie również wiele ograniczeń architektonicznych (skosy, słupy konstrukcyjne). Oczywiście, owe ograniczenia nie muszą dyskwalifikować lokalu (ba, zdaniem wielu osób są one istotnymi zaletami), jednak warto dokładnie je poznać przed zdecydowaniem się na inwestycję. Trzeba też pamiętać, że mieszkania na najwyższej kondygnacji (bezpośrednio pod dachem) narażone są na problemy, które na niższych piętrach raczej nie występują – jak choćby przeciekanie dachu, nagrzewanie się pomieszczeń latem czy szybkie ich wychładzanie zimą.

Koniecznie sprawdźmy też, jaki będziemy mieli widok z okien planowanego mieszkania – czy będziemy widzieć z niego park, parking, ruchliwą ulicę, sąsiedni blok, czy plac zabaw (który potrafi generować więcej hałasu niż najbardziej ruchliwa ulica… ale z drugiej strony w ten sposób możemy mieć na oku naszą pociechę podczas zabawy).

Dobrym pomysłem jest też na tym etapie zapoznanie się z planem zagospodarowania okolicy – unikniemy w ten sposób przykrych niespodzianek, takich jak np. zmiana w ciągu kilku lat urokliwego parku za oknem w arterię komunikacyjną łączącą dwie ludne dzielnice…

Po piąte, szóste i siódme…

Oczywiście, podobnie jak w przypadku pierwszej części naszego poradnika, powyższe wskazówki absolutnie nie aspirują do bycia kompletnym poradnikiem wyboru mieszkania – czynników, które należy wziąć pod uwagę podczas kupowania konkretnego lokalu jest tak dużo i są tak silnie zindywidualizowane, że nie sposób w jednym tekście wymienić ich wszystkich. Dla jednych bardzo ważne może być np. to, w jakim stopniu deweloper wykańcza mieszkanie (czy oddaje je gotowe do zamieszkania czy do wykończenia we własnym zakresie?), jakie funkcje z zakresu bezpieczeństwa i inteligentnego domu oferowane są w standardzie (monitoring, sterowanie ogrzewaniem/oświetleniem), jakie dodatkowe pomieszczenia dostępne są dla lokatorów (komórka/wózkownia/świetlica/siłownia/parking) czy wreszcie: jakie ograniczenia nakłada na mieszkańców zarządca (w niektórych budynkach nie można np. we własnym zakresie zamontować klimatyzacji).

Staramy się jednak poruszyć jak najwięcej potencjalnie istotnych kwestii – tak, by Wasza decyzja o wyborze mieszkania oparta była na możliwie pełnych i przydatnych danych. Jeśli macie jakiekolwiek dodatkowe wskazówki i sugestie, będziemy wdzięczni za wszelkie komentarze.

Na drodze do własnego M: jak wybrać inwestycję?

Kupno mieszkania z pewnością uznać możemy za jedną z ważniejszych decyzji, jakie przyjdzie nam podjąć w życiu – szczególnie, jeśli mówimy o nieruchomości, w której zamierzamy zamieszkać (a nie kupowanej np. z myślą o wynajmie). Nie dość, że jest to bardzo poważny wydatek, to jednocześnie wybierając  tę, a nie inną lokalizację, decydujemy, gdzie i w jakich warunkach spędzimy najbliższych kilka, kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat. Bardzo ważne jest, by ta decyzja była odpowiednio przemyślana i świadomie podjęta – dlatego niniejszym inicjujemy cykl tekstów, w których wskażemy, na co warto zwrócić uwagę podczas wybierania wymarzonego M…

W pierwszej kolejności zajmiemy się kwestią najbardziej podstawową – czyli tym, gdzie zamierzamy zamieszkać. Nie od dziś wiadomo wszak, że przy wyborze mieszkania trzy aspekty mają kluczowe znacznie: lokalizacja, lokalizacja oraz… lokalizacja. Nie jest wielką sztuką znaleźć na rynku pierwsze z brzegu mieszkanie – ale znalezienie takiego, z którego będzie nam się wygodnie dojeżdżało do pracy (a dzieciom chodziło do szkoły), w pobliżu którego znajdować się będą wszelkie niezbędne instytucje, sklepy, obiekty użyteczności publicznej, w którym będziemy się dobrze czuli i wypoczywali… to już prawdziwe wyzwanie. Postaramy się nieco je ułatwić.

Po pierwsze: komunikacja

Rozpoczynając poszukiwanie idealnej oferty, warto wziąć do ręki (lub wyświetlić na ekranie komputera) mapę i zaznaczyć na niej punkty, w których regularnie się pojawiamy – miejsca pracy wszystkich członków rodziny, lokalizację szkoły/szkół, przedszkoli, szczególnie lubianych punktów miasta, czy nawet centrów handlowych i obiektów sportowych, w których lubimy bywać. Wszystkie te miejsca wyznaczą na planie pewien obszar i w pierwszej kolejności warto sprawdzać przede wszystkim oferty sprzedaży mieszkań znajdujących się na jego terenie lub w jego bezpośredniej bliskości. Jeśli tu nie znajdziemy niczego godnego uwagi, warto poszerzyć „obszar poszukiwań” – ale ów pierwotnie wyznaczony rejon będzie idealnym punktem wyjścia do poszukiwań.

Szukając idealnej lokalizacji sprawdzajmy również, jak skomunikowany jest dany region – jak wygląda kwestia dostępności komunikacji miejskiej, infrastruktura drogowa oraz to, czy w danej okolicy często tworzą się korki (można to łatwo sprawdzić np. korzystając z funkcji Natężenie ruchu w serwisie Mapy Google). Pamiętajmy, że ważna jest nie tylko sytuacja bieżąca, ale również przyszłość – w miarę możliwości warto zorientować się, jak wyglądają plany rozbudowy lokalnej sieci dróg, komunikacji autobusowej/tramwajowej, a także plan zagospodarowania przestrzennego dzielnicy (może się wszak zdarzyć, że w spokojnej w momencie zakupu okolicy po kilku latach powstanie wielkie osiedle, którego mieszkańcy skutecznie zakorkują lokalne drogi).

Po drugie: relaks i wygoda

Wybierając miejsce do zamieszkania często przyjmujemy, że życie w mieście musi oznaczać ograniczony dostęp do zieleni. Na szczęście to nie do końca prawda – być może na wielkich blokowiskach z lat 80. czy 90. trawniki bywały mikroskopijne, a drzewa rachityczne, jednak obecnie deweloperzy doskonale wiedzą o tym, że tęsknimy za spokojem, który przynosi kontakt z zielenią i planują swoje inwestycje tak, by znalazło się tam możliwie dużo drzew i trawników. Co więcej, szczególnie cenionymi terenami do zabudowy są okolice miejskich parków – co sprawia, że na rynku znajdziemy naprawdę sporo ofert mieszkań zanurzonych w zieleni. Jeśli kontakt z naturą jest dla nas istotny, warto w pierwszej kolejności to właśnie na nie zwrócić uwagę.

Bliskość parku docenią również właściciele psów – trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której z naszym czworonogiem na porządny spacer i „wybieganie” trzeba będzie jeździć autem, bo w bezpośredniej okolicy mieszkania brakuje przestrzeni. Warto też sprawdzić, czy w pobliskim parku można spacerować ze zwierzętami (nie zawsze jest to regułą).

Nie mniej istotnym atutem mieszkania jest wygodny dostęp do wszelkich sklepów, punktów usługowych, urzędów czy obiektów sportowych (siłowni, basenu, sali gimnastycznej) czy użyteczności publicznej (kino, teatr itp.). Oczywiście, wpływ lokalizacji tych punktów na decyzję o wyborze mieszkania będzie różny (w sklepie bywamy codziennie, na siłowni – raz czy dwa w tygodniu, w bibliotece raz na tydzień czy dwa, zaś w urzędzie raz na kwartał), jednak warto już na tym etapie uwzględnić je w swoich planach zakupowych.

Zwróćmy też uwagę, jak wygląda sytuacja „parkingowa”, czy w danej inwestycji przewidziano miejsca do parkowania (czy można je wykupić), a jeśli nie – czy na okolicznych ulicach jest dość miejsca, by zawsze znaleźć miejsce na zostawienie auta. Spacery są oczywiście zdrowie, ale codzienne maszerowanie z zakupami 500 od parkingu do domu nie każdemu musi przypaść do gustu…

Po trzecie: pod kątem dziecka

Franco_Giovanella_home-1230034Na wybór lokalizacji mieszkania ogromny wpływ ma również to, czy mamy (lub planujemy mieć) dzieci – jeśli tak, poszukujmy lokalizacji, w pobliżu których jest lub będzie szkoła podstawowa/gimnazjum/średnia (kwestia przedszkola nie jest aż tak istotna – wielu rodziców woli, jeśli przedszkole znajduje się raczej bliżej miejsca pracy). Bardzo ważne jest również to, czy w danej inwestycji lub jej bezpośrednim pobliżu znajdują się place zabaw, czy jest to spokojna okolica, w której bez stresu można pozwolić starszym pociechom bawić się samodzielnie.

Wiele osób patrzy np. z pewną dezaprobatą na osiedla ogrodzone – faktem jednak jest, że dla rodziców jest to świetna lokalizacja, w której mogą być znacznie spokojniejsi o bezpieczeństwo dzieci (niż np. na otwartym osiedlu w centrum miasta). Warto o tym pamiętać planując zakup.

Po czwarte: bezpieczeństwo

Mieszkanie jest naszym azylem – miejscem, w którym spokojnie spędzamy czas, odpoczywamy i ładujemy akumulatory. Musimy tam czuć się dobrze i komfortowo, dlatego kluczowe jest poczucie bezpieczeństwa. Wybierając mieszkanie sprawdźmy, czy dana okolica jest spokojna – podpytajmy znajomych mieszkających w danym rejonie, przyszłych sąsiadów, sprawdźmy doniesienia prasowe lub po prostu skontaktujmy się z lokalnym dzielnicowym i wypytajmy go o sytuację.

Warto również sprawdzić, jak wygląda kwestia bezpieczeństwa samego mieszkania/osiedla – czy deweloper przewidział jakieś dodatkowe zabezpieczenia (ochrona, monitoring, ogrodzenie), jaki rodzaj drzwi/okien montowany jest w mieszkaniach, jak daleko znajduje się posterunek policji itp. Wszystko to będzie bowiem miało bezpośredni wpływ zarówno na nasze bezpieczeństwo… jak i np. na stawki ubezpieczenia.

Po piąte, szóste itp…

Oczywiście, powyższa lista absolutnie nie jest kompletną – potrzeby i oczekiwania każdej osoby w zakresie lokalizacji mieszkania są kwestią wysoce indywidualną i trudno tu wskazać jeden idealny „przepis” na wybieranie idealnego M. Inne oczekiwania będzie miał ktoś poszukujący mieszkania, w którym będzie też mógł prowadzić swoje przedsiębiorstwo, inne ktoś poszukującego cichego „gniazdka” do odpoczywania po ciężkim dniu pracy, a jeszcze inne – wielka rodzina. Mamy jednak nadzieję, że nasz cykl choć trochę wspomoże Was w wybieraniu idealnej lokalizacji mieszkania – w jego kolejnych częściach zajmiemy się m.in. kwestią wyboru idealnego lokalu, oceny dewelopera oraz atrakcyjności oferty, a także finansowania inwestycji.

Chętnie też poznamy Wasze zdanie na ten temat – co uważacie za najistotniejsze, jeśli chodzi o lokalizację wymarzonego mieszkania? Wpisujcie w komentarzach swoje uwagi.